שינויי דיירים

מחירון שינויי דיירים

מאת: עו"ד אלי נידם

רקע

לא אחת הגיעו למשרדנו זוגות שרכשו דירה מקבלן, וביקשו שנייצגם מול אותו קבלן, על רקע קשיים בהם נתקלו עת ביקשו לבצע שינויים בדירתם, שחורגים מהמפרט הטכני.

ברוב המקרים התברר לנו, שחוזה המכר נחתם במהלך עבודות הבניה (ולעיתים עוד בטרם החלו העבודות). בסמוך למועד קבלת הדירה, פנו לקבלן בבקשה לבצע מספר שינויים בדירה כגון, הזזת נקודות חשמל והוספת נוספות וצביעת הדירה בצבע אחר מזה שנקוב במפרט הטכני.

אולם לדבריהם, כשפנו לקבלן לביצוע השינויים המבוקשים, הפנה אותם האחרון לסעיף "שינויי דיירים" (שנקרא לעיתים גם "מחירון שינויי דיירים"). הרוכשים שלא הבחינו בסעיף (או הבינו את חשיבותו) במועד החתימה על חוזה המכר, גילו שהסעיף מנוסח בצורה מעורפלת וקובע שכל שינוי בדירה שחורג מהמפרט הטכני, והקבלן יסכים לבצעו, ימומן על ידי הרוכשים בלבד, ובהתאם לתעריפים שייקבעו על ידי הקבלן ולפי שיקול דעתו הבלעדי.

כלומר, הקבלן רשאי, בכפוף לשיקול דעתו הבלעדי, להחליט האם בכלל ברצונו לבצע את השינויים המבוקשים, כמו גם לקבוע את התשלום שישולם לו בגין ביצוע של כל אחד מהשינויים כאמור.

כמו כן, לא אחת, פנו למשרדנו זוגות שביקשו שביקשו להחליף את הכלים הסניטריים שהותקנו בדירה על ידי הקבלן כגון אסלות ו/או כיורים ומצוינים במפרט הטכני, באחרים שנרכשו על ידי הרוכשים.

להפתעם התברר להם, שבגין החלפה כאמור, יזכו במאות שקלים בודדים בלבד עבור אלו שסופקו והותקנו על ידי הקבלן, בעוד עבור התקנת החדשים, גובה הקבלן אלפי שקלים.

עתה, ומשהשכילו הרוכשים להבין שתשובתם זו מעוגנת בחוזה עליו חתמו, פנו למשרדנו בבקשה לנסות ולכפות על הקבלן לבצע את השינויים שברצונם לבצע, ובעלות מינימאלית.

במסגרת מאמר קצר זה, ננסה לתת מספר "טיפים" שיסייעו להימנע ממצבים כגון אלו שתוארו לעיל.

חוזה המכר

כבר בראשית הדברים יודגש, ששלב המשא ומתן על רכישת הדירה ותנאי חוזה המכר, הוא השלב החשוב ביותר ברכישת דירה מקבלן בכלל, ובכל הקשור בשינויי דיירים בפרט.

בשלב זה, הקבלן יעשה כל שביכולתו כדי לשכנע את הרוכש לחתום על חוזה המכר. מטבע הדברים, מרגע שהרוכשים חתמו על החוזה, המוטביציה של הקבלן להיענות לדרישותיו של הרוכש, שלא נכללו בחוזה המכר, יורדת.

לכן מומלץ לשים דגש מיוחד על סעיף "שינויי דיירים" והמפרט הטכני. להלן נדון בהם, לפי סדרם.

המפרט הטכני

המפרט הטכני מגיע לרוב, בצורת חוברת ובה מפורט כל אשר הקבלן מחויב לספק לכם, החל בצבע הבניין, סוג המעלית, ועד סוג השיש שבמטבח, דוגמאת הריצוף, צבע הדירה וסוג הזכוכיות שיותקנו בה. המפרט הטכני לרוב מסודר על פי מערכות הבניין והדירה (חשמל, מים וכו').

עת בוחנים את המפרט הטכני מומלץ לשים דגש על הפרטים הבאים:

  • מערכת המים: מספר נקודות המים בדירה ומיקומם, מיקום ברז מים למכונת הכביסה, מיקום ברז המים במרפסת / גינה, דוד חשמלי (נפח ומיקום התקנה) והתקנת קולטי שמש;
  • מערכת החשמל: מספר נקודות החשמל בדירה ומיקומם, מיקום ארון החשמל וכו';
  • מערכת הגז: מיקום בלוני הגז / הסקה / מיקום ברזי הגז בדירה וכו';
  • ריצוף וחיפויים: יש לבקש לראות את סוג הריצוף והחיפויים שיותקנו בבניים ובדירה ולוודא שהוא מקובל עליכם;
  • חלונות: וודאו שכיוון פתיחת החלון וסוג הזכוכית ועוביה מקובלים עליכם;
  • מערכת מיזוג אוויר: האם מחיר הדירה כולל התקנת יחידות מיזוג ו/או מיזוג מרכזי בדירה. ככל שכן, היכן יותקנו, מהי עלות ההתקנה (האם זולה יותר מעלות התקנה של ספק חיצוני), היכן יותקן המדחס, האם ההספק שלהן מקובל עליכם וכו'.
  • עבודות צבע וגבס: האם צבע הדירה מקובל עליכם (יתאים לריהוט ולריצוף לדעתכם), האם יהיו עבודות גבס בדירה: מה עלותן, וכמה יעלה לכם לבצען באמצעות קבלן חיצוני;

סעיף שינויי דיירים

סעיף זה נועד להסדיר את כל השינויים שיכול וירצו הרוכשים לבצע בדירתם ונוגעים לכל מערכות הבניין והדירה אותם פרטנו לעיל כגון, הזזת או הוספת נקודות חשמל / מים / גז החלפת הריצוף / חיפויים / שיש / חלונות וכו'.

  • יש לדרוש שהסעיף לא ינוסח באופן מעורפל, או יקנה לקבלן שיקול דעת נרחב מדי.
  • ככל שהגעתם למסקנה עוד בטרם חתמתם על חוזה המכר, שברצונכם לעשות שינויים מסויימים בדירה (על רקע ביקור בדירה או עיון במפרט הטכני), מומלץ לדרוש ששינויים אלו יכללו באופן מפורש בחוזה המכר, ולא להסתפק בהבטחות בנוסח "יהיה בסדר" הידועות במחוזותינו.
  • מומלץ לנקוב במחירים בהם תחויבו ככל שתבקשו לערוך שינויים במבנה הדירה. לצורך זה, מומלץ לנקוב בתעריפים עבור השינויים הנפוצים ביותר: שינוי צבע הדירה, הזזת נקודות חשמל / מים / גז והוספת נקודות נוספות, ושינוי מיקום הכיורים וברז למכונת הכביסה.
  • כמו כן, מומלץ לנקוב במחירים בהם תזוכו ככל שתבקשו להחליף את הפריטים שיסופקו ויותקנו על ידי הקבלן וכלולים במחיר, לדוגמא: השיש במטבח, כלים סניטריים (אסלה, כיורים ואמבטיה), ריצוף וחלונות.

במאמר מוסגר יצוין, שניסיוננו לימד אותנו, שפעמים רבות גילינו שבעוד, הסעיף הסטנדרטי בחוזה המכר, מקנה זיכוי בסך מאות שקלים בודדים לרוכשים, מנגד, מחייב הרוכשים באלפי שקלים עבור כל שינוי שברצונם לבצע, לדוגמא: זיכוי עבור אסלה שסופה ע"י הקבלן - 250 ש"ח. עלות התקנת אסלה שתסופק על ידי הרוכש - 2,000 ש"ח.

לכן, חשוב מאוד להתעקש על קביעת זיכויים ותעריפים סבירים. לצורך זה, הסכמי מכר רבים מפנים ל- "מחירון דקל - שינויי דיירים", שהוא מחירון אובייקטיבי ונפוץ מאוד בענף הבנייה.

ככל שהקבלן צירף לחוזה המכר מחירון שינויי דיירים אותו ערך בעצמו, מומלץ לבחון אותו לעומקו תוך השוואת תעריפיו למחירונים אחרים.

תהליך הבנייה

מומלץ לעכוב אחר קצב הבנייה והמועדים שקבועים בחוזה המכר / המפרט הטכני בו יבוצעו התקנות המערכות השונות בדירתכם. חוזי מכר רבים קובעים תעריפים גבוהים במיוחד (שנקראים לרוב "שינויים לאחר ביצוע"), לביצוע החלפות או שינויים לאחר שבוצעה העבודה בפועל בדירה לדוגמא: החלפת ריצוף / חיפויים / שיש לאחר שהותקנו כבר בדירה.

ככלל, מומלץ לערוך ביקורים באתר הבנייה בתיאום עם הקבלן, במהלכו תוכלו לוודא שהשינויים שביקשתם אכן בוצעו בפועל.

קבלת הדירה

בטרם תקבלו את הדירה לידיכם, מומלץ לערוך בדיקה יסודית בדירה ולוודא שכל השינויים שביקשתם אכן בוצעו בדירה, ולשביעות רצונכם. אם לא, עימדו על השלמתם בטרם תקבלו הדירה לידיכם.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.